icon-bar
 
ico-close
 
 

Tìm hiểu về quy trình mua bán bất động sản sơ cấp tại Việt Nam

3 Th11 2021

Tìm hiểu về quy trình mua bán bất động sản sơ cấp tại Việt Nam

Mọi người thường nói “An cư rồi mới lạc nghiệp”, từ trước đến nay một ngôi nhà luôn là ước mơ của mỗi người, ai cũng mong muốn cho mình một nơi để xây dựng gia đình và cuộc sống cho tương lai.

Với sự phát triển của thị trường bất động sản, rất nhiều người đã chọn cho mình một căn hộ chung cư để làm tổ ấm, không chỉ bởi sự tiện lợi và cộng đồng dân cư mà các khu chung cư mang lại, mà còn vì mức giá trung bình hiện nay của các căn hộ thường rẻ hơn so với một căn nhà mặt đất.

Thống kê cho thấy, nhu cầu nhà ở chỉ tính riêng thành phố Hồ Chi Minh liên tục tăng trong các năm vừa qua, góp phần thúc đẩy các chủ đầu tư bất động sản trên thị trường phát triển nhiều dự án mới liên tục với nhiều loại hình đa dạng phù hợp với từng tầng lớp người dân.

Homebase hiểu rằng, quyết định mua một căn nhà là một quyết định rất quan trọng trong cuộc sống của bạn. Chính vì vậy, chúng tôi đã chuẩn bị bài viết này nhằm giúp cho bạn hiểu thêm quy trình từng bước làm thế nào để mua một căn hộ từ một dự án bất động sản. Hãy cùng bắt đầu thôi nào!!!

Thị trường bất động sản sơ cấp là gì?

Thị trường bất động sản sơ cấp là thị trường giao dịch cho các bất động sản lần đầu được mua bán.

Phần lớn hiện nay mọi người hiểu mua bán bất động sản sơ cấp là mua căn hộ, nhà hoặc đất dự án của chủ đầu tư mở bán. Trong bài viết này, chúng ta sẽ tập trung vào chủ đề mua một căn hộ chung cư sơ cấp.

Bạn có thể đọc thêm về thị trường bất động sản thứ cấp - thị trường mua bán lại tại đây.


Xác định rõ nhu cầu mua nhà của bản thân.

Đầu tiên trước khi biết “mua như thế nào?”, các bạn phải tìm câu trả lời cho câu hỏi “mua nhà ở dự án nào?”

Có đến hàng trăm dự án chung cư, nhà ở tại thành phố mà bạn đang sinh sống, chưa kể mỗi năm sẽ có thêm hàng chục dự án mới xuất hiện sẽ làm bạn đau đầu để lựa chọn đâu sẽ là nơi lý tưởng cho bạn. Câu trả lời là hãy luôn luôn dựa vào nhu cầu và nguồn lực hiện tại của bản thân để đưa ra quyết định đúng đắn nhất.

Tất cả những câu hỏi tương tự sẽ giúp bạn chọn lọc ra từ hàng trăm dự án bất động sản ngoài kia để lấy được một vài sự lựa chọn thật sự dành cho bạn. Hãy lưu ý rằng, yếu tố phù hợp luôn phải được đặt lên hàng đầu, một dự án có giá rất thấp nhưng vị trí rất xa khu vực trường học, chợ sẽ không phù hợp cho cuộc sống gia đình, hay một căn hộ lầu cao có tìm nhìn hướng ra sông đắt giá chưa chắc đã là sự lựa chọn đúng đắn dành cho cặp đôi lớn tuổi cần sự thuận tiện và an toàn.

Sau khi đã biết được mình muốn gì và có trong tay một vài dự án nhất định, chúng ta sẽ đến bước tiếp theo đó là đánh giá và lựa chọn ngôi nhà phù hợp nhất.

Lựa chọn một dự án phù hợp.

Để biết một căn hộ có phải là lựa chọn lý tưởng hay không, bạn hãy xem xét các yếu tố sau đây của dự án đó nhé:

Mua nhà chung cư dành cho người nước ngoài.

Nếu như bạn là người không mang quốc tịch Việt Nam nhưng có nhu cầu mua nhà cho cuộc sống tương lai tại đây, các thông tin sau có thể hữu ích cho bạn:

Loại hình sở hữu: Đối với mỗi dự án, có tối đa 30% số lượng căn hộ sẽ được phép mở bán cho người nước ngoài. Chủ đầu tư sẽ ký hợp đồng mua bán đối với người nước ngoài hoặc hợp đồng thuê dài hạn.

Loại hình sở hữu: người nước ngoài sẽ có quyền sở hữu nhà tại Việt Nam trong thời hạn 50 năm, sau khi hết 50 năm, bạn có thể xin gia hạn quyền sở hữu này dựa theo thực tế tại thời điểm đó.

Bước đầu tiên là đặt chỗ

Đối với các dự án đang còn trong giai đoạn mở bán, chưa hề xây dựng, thông thường chủ đầu tư sẽ chia ra bán làm nhiều đợt với số lượng sản phẩm riêng cho từng đợt. Do nhu cầu mua nhà hiện tại có thể nhiều hơn số lượng căn hộ trong ngày mở bán chính thức, chủ đầu tư thường sẽ yêu cầu khách hàng đặt chỗ trước khi ngày mở bán diễn ra. Khoản tiền đặt chỗ này không có quy định cụ thể, và sẽ được khấu trừ trực tiếp vào số tiền thanh toán ban đầu nếu bạn quyết định mua căn hộ.

Lợi ích của việc đặt chỗ là, khách hàng được: ưu tiên chọn căn có vị trí đẹp; có thể được hoàn tiền nếu không mua; hưởng ưu đãi và chiết khấu tốt từ chủ đầu tư.

Việc đặt chỗ này sẽ diễn ra từ 1-2 tháng trước ngày mở bán chính thức, khách hàng sẽ chuyển khoản trực tiếp số tiền đặt chỗ đến cho chủ đầu tư và lấy giấy xác nhận.

Dưới đây là mẫu xác nhận đặt chỗ căn hộ.


Đặt cọc căn hộ

Trong hoặc sau ngày dự án được mở bán, nếu như bạn đã có căn hộ mình muốn mua, bạn sẽ tiến hành lần thanh toán chính thức đầu tiên với chủ đầu tư của dự án, gọi là đặt cọc mua căn hộ.

Số tiền đặt cọc này thường sẽ từ 10-15% tổng giá trị căn hộ mà bạn mua. Nếu như bạn đã đặt chỗ trước thì số tiền đặt chỗ sẽ được khấu trừ vào lần đặt cọc này nhé.

Đừng quên mang theo giấy tờ tùy thân để hoàn thành thủ tục đặt cọc, thường là căn cước công dân hoặc hộ chiếu cùng với biên bản đặt chỗ. Sau khi bạn đã thanh toán số tiền đặt cọc này cho chủ đầu tư, bạn sẽ ký với chủ đầu tư một văn bản xác nhận, có thể được gọi là Thỏa thuận đặt cọc hoặc hợp đồng tư vấn hoặc hợp đồng góp vốn, tùy vào từng dự án.

Tiến hành ký hợp đồng mua bán

Sau giai đoạn đặt cọc, tùy theo tiến độ thanh toán của từng dự án khác nhau, bạn sẽ thanh toán số tiền này cho chủ đầu tư định kỳ. Khi số tiền bạn thanh toán đã đủ từ 30%, bạn sẽ ký với chủ đầu tư văn bản “Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư”. Đây là văn bản rất quan trọng sẽ thể hiện rõ mọi điều khoản và thông tin chi tiết liên quan đến giao dịch của bạn, bạn cũng có thể sử dụng hợp đồng mua bán để vay thế chấp ngân hàng, cũng như chuyển nhượng lại căn hộ cho một người khác với hợp đồng công chứng.

Việc ký kết hợp đồng mua bán là một dấu mốc xác định quyền sở hữu đối với căn hộ mà bạn đang mua, bạn hãy lưu ý kiểm tra tiến độ xây dựng của dự án trong giai đoạn ký hợp đồng mua bán nhé. Thông thường khi hợp đồng mua bán được ký thì dự án đã phải hoàn thiện xây dựng phần móng cọc công trình.

Chủ đầu tư chỉ có thể ký hợp đồng mua bán với bạn khi đáp ứng đủ về mặt pháp lý, có đủ các giấy phép cần thiết như đã nêu trong phần pháp lý ở trên. Chính vì vậy Homebase nhấn mạnh bạn cần kiểm tra kỹ các văn bản giấy tờ chủ đầu tư sẵn sàng cung cấp trước khi mua một căn hộ. Kinh nghiệm của Homebase khi kiểm tra pháp lý của một dự án là hãy thử những cách như sau:

Một hợp đồng mua bán đầy đủ sẽ bao gồm các phần thông tin như sau

Nếu như bạn cảm thấy bất kỳ thông tin nào khó hiểu, bạn hoàn toàn có thể liên hệ Homebase với thông tin ở cuối bài viết. Chúng tôi rất sẵn lòng tư vấn tất cả những thắc mắc của bạn.

Thanh toán tiền theo tiến độ

Đối với dự án sơ cấp đang mở bán, điểm lợi của mua những dự án này là người mua nhà sẽ không cần bắt buộc thanh toán một lần toàn bộ số tiền giá trị căn hộ, thay vào đó, chủ đầu tư sẽ đưa ra nhiều phương án thanh toán cho khách hàng thành nhiều đợt, kéo dài từ khi bắt đầu đặt cọc cho đến lúc nhận bàn giao căn hộ.

Thông thường, thời gian kể từ lúc đặt cọc cho đến lúc nhận bàn giao là từ hai đến ba năm.

Hình thức thanh toán có thể bằng tiền mặt hay chuyển khoản, trước mỗi đợt thanh toán khoảng 7 ngày chủ đầu tư sẽ nhắc bạn. Trong trường hợp vì lý do cá nhân bạn không thể thanh toán đúng hạn, bạn có thể làm đơn xin chủ đầu tư gia hạn thanh toán chậm mà không chịu phạt tiền lãi.

Để thu hút các nhà đầu tư, chủ đầu tư dự án thường đưa ra các mức ưu đãi chiết khấu khi khách hàng chọn cách thanh toán nhanh hoặc thanh toán một lần. Một vài chủ đầu tư có thể đưa ra thêm nhiều ưu đãi hỗ trợ hấp dẫn nhằm tạo lợi thế cạnh tranh cho dự án của mình như cam kết mua lại căn hộ với mức lãi suất cho trước, ân hạn trả lãi và gốc khi vay ngân hàng, bốc thăm trúng thưởng.

Dưới đây là ví dụ về lịch thanh toán của một dự án.

Nhận bàn giao nhà

Khi người mua căn hộ đã thanh toán được 70% giá trị nhà, lúc này việc thanh toán sẽ dừng lại và chủ đầu tư bắt buộc phải hoàn thiện cơ bản việc xây dựng để có thể bàn giao căn hộ.

Khi nhận bàn giao nhà, dựa vào hợp đồng mua bán mà bạn đã ký với chủ đầu tư, hãy so sánh và đối chiếu tất cả các hạng mục chủ đầu tư đã cam kết và khiếu nại nếu như có bất cứ sai sót gì xảy ra.

Dưới đây là kinh nghiệm của Homebase trong việc kiểm tra chất lượng bàn giao căn hộ bạn sở hữu:

Kiểm tra thang máy tòa nhà, bạn cần kiểm tra xem quá trình đóng mở của cabin có bình thường không, có quá nhanh hay quá chậm không?

Bên cạnh đó, lúc bấm thang lên xuống bạn chú ý xem thang máy di chuyển có đúng tầng và đúng sảnh hay không. Trên thực tế vì thang máy mới đi vào hoạt động nên dù rất ít vẫn có những trường hợp nhầm tầng, nhầm sảnh. Để tránh khỏi những tai nạn hoặc bất tiện không đáng có, bạn đừng chủ quan nhé.

Kiểm tra hộp phòng cháy chữa cháy của tòa nhà, việc đầu tiên bạn cần làm là thử chuông báo cháy để xem nó có đang hoạt động mình thường hay không. Bên cạnh chuông báo cháy chính là kiểm tra đầu phun nước phòng trường hợp có hỏa hoạn xảy ra và kiểm tra hộp cứu hỏa ở hành lang ở vị trí gần căn hộ mình nhất.

Sau khi kiểm tra hết những phần ở trên bạn có thể xem thêm các thiết bị quan trọng khác bao gồm búa chữa cháy, vòi nước, áo mũ bảo hộ đã được trang bị đầy đủ chưa?

Khi mua căn hộ chung cư, hầu hết mọi người ai nấy cũng đều háo hức mong chờ đến ngày nhận bàn giao từ phía chủ đầu tư. Tuy nhiên, bạn cũng đừng quên kiểm tra các phần quan trọng bao gồm nội thất, điện nước và phần thô của căn hộ.

Đối với phần nội thất căn hộ, bạn cần kiểm tra những hạng mục như các cánh tủ mở có dễ dàng, có bị lệch nhau hay không? Các thiết bị có đầy đủ ổ cắm điện hay chưa? Các ổ khoá cửa ra vào có bị rỉ, kẹt, hỏng hay không? Các thiết bị nếu có như bếp điện, bếp từ, thùng rác…có hỏng hóc gì không. Hãy kiểm tra cả phần sàn gỗ của các phòng có bị ép, lún, phồng, ọp ẹp, sứt và có khe hở không, có bị rộp do thấm nước hay không.

Kiểm tra hệ thống điện nước, thống điều hoà xem có chạy bình thường và ổn định không, cục nóng của máy có bị rò rỉ nước không, đường ống có bị nhô ra ngoài không? các ổ cắm điện đã có nguồn điện chưa? Ngoài ra, bạn cũng nên kiểm tra số lượng các ổ cắm điện và có thể yêu cầu bố trí lại chúng hợp lý, phù hợp với nhu cầu sử dụng của gia đình. Kiểm tra xem lực nước chảy yếu hay mạnh, nhất là lực nước từ vòi xịt vệ sinh. Kiểm tra các vòi hoa sen có bị rỉ nước không, nếu bị thì phải yêu cầu chủ đầu tư và nhà thầu thay thế ngay.

Đối với phần thô của căn nhà, hãy kiểm tra tường nhà có bị nứt hay không, nếu nứt phải yêu cầu xử lý ngay tránh ngấm nước làm hỏng sơn tường. Kiểm tra phần sơn tường, trần có bị bẩn, bị cào xước không? Trần và tường có màu sơn tương đồng, có lệch màu hay không?...


Trước khi ký vào biên bản bàn giao, bạn cần phải đo lại diện tích các phòng của căn hộ, từ đó tính được diện tích tổng của cả căn hộ. Đây là bước quan trọng mà hầu hết mọi người khi khi nhận bàn giao nhà chung cư thường bỏ quên hoặc sau khi ký nhận bàn giao chung cư rồi mới nhớ đến.

Chỉ ký xác nhận biên bản bàn giao căn hộ chung cư nếu kiểm tra không phát hiện lỗi.

Đăng ký và nhận sổ hồng cho căn hộ

Thông thường, người mua căn hộ sẽ chỉ thanh toán đến 95% giá chị nhà, phần 5% còn lại sẽ thanh toán khi chủ đầu tư tiến hành làm thủ tục hoàn thiện sổ hồng căn hộ cho khách hàng.

Trong vòng 1 đến 6 tháng kể từ khi bàn giao nhà, chủ đầu tư và khách hàng sẽ cùng nhau hoàn tất giấy tờ để nhận sổ hồng. Con sô này có thể dài hơn, tùy thuộc vào quá trình chuẩn bị hồ sơ và quy trình giải quyết của cơ quan địa phương.

Khách hàng nộp tất cả các giấy tờ cần thiết để chủ đầu từ hoàn tất thủ tục mua bán căn hộ, bao gồm:

Khách hàng nộp các khoản phí như: phí trước bạ, phí cấp giấy chứng nhận, phí cấp địa chỉ nhà…

Cuối cùng, khách hàng nộp tiền đợt cuối để nhận sổ hồng.

Chúng tôi luôn đồng hành cùng bạn

Trên đây là quá trình cơ bản mà một người khi mua căn hộ chung cư sẽ trải qua, bạn thấy mình đang ở trong giai đoạn nào? Homebase chào đón tất cả các thắc mắc của bạn bằng sự tư vấn tận tình nhất đến từ đội ngũ tư vấn viên của chúng tôi. Hãy liên lạc ngay với Homebase để bắt đầu hiện thực hóa giấc mơ sở hữu nhà của mình qua số điện thoại : +84 94 823 00 33 hoặc email: contact@gethomebase.com.

...
Đăng ký ngay!

Để được cập nhật thông tin mới nhất về Homebase và việc mua, bán, sở hữu bất động sản tại Việt Nam!

 
 
   Bài trước

Tìm hiểu về hợp đồng mua bán chuyển nhượng tại Việt Nam

Bài kế   

Tìm hiểu về quá trình chuyển nhượng bất động sản thứ cấp tại Việt Nam